การศึกษาความเป็นไปได้ในการลงทุนทำศูนย์การค้าชุมชนของมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ วิทยาเขตศรีราชา

บทคัดย่อ

การวิจัยครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษา 1) ข้อมูลทางด้านเทคนิคของการก่อสร้าง 2) ข้อมูลของกลุ่มเป้าหมายที่คาดว่าจะมาใช้บริการในโครงการ 3) ความคุ้มค่าทางด้านการเงิน โดยใช้ข้อมูล
ปฐมภูมิจากการสัมภาษณ์เชิงลึก การสังเกตแบบไม่มีส่วนร่วมและการออกแบบสอบถาม และใช้ข้อมูลทุติยภูมิจากการรวบรวมเอกสารทางวิชาการต่าง ๆ ข้อมูลที่นำมาใช้วิเคราะห์เชิงพรรณนาและ
เชิงปริมาณ

ผลการศึกษาพบว่าโครงการตั้งอยู่ในมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ วิทยาเขตศรีราชา ซึ่งเป็นมหาวิทยาลัยในกำกับของรัฐจึงไม่ต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล อีกทั้งในผังเทศบัญญัติกำหนดเป็นพื้นที่สีน้ำเงินจึงมีความยืดหยุ่นในการพัฒนาโครงการมากกว่าสถานที่ภายนอก โดยการพัฒนาโครงการควรจะทำพร้อมกันทั้งหมดในครั้งเดียวเนื่องจากความหลากหลายของร้านค้าภายในโครงการมีผลโดยตรงกับความสำเร็จของโครงการประเภทศูนย์การค้าชุมชนเป็นอย่างมาก โดยกลุ่มตลาดเป้าหมายที่เป็นกำลังซื้อหลัก อันดับ 1 ได้แก่ นิสิตและบุคลากรภายในมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ วิทยาเขตศรีราชาจำนวนประมาณ 10,725 คน อันดับ 2 คือ ชุมชนผู้อยู่อาศัยโดยรอบจำนวนประมาณ 12,433 คน
ซึ่งเป็นจำนวนที่เพียงพอที่จะทำให้ผู้เช่าพื้นที่ภายในโครงการส่วนใหญ่สามารถดำเนินธุรกิจได้
ผลการศึกษาความคุ้มค่าทางด้านการเงิน โดยกำหนดอายุโครงการ 22 ปี ต้นทุนเงินทุนถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักร้อยละ 6.20 พบว่า ระยะเวลาคืนทุน (Payback Period: PBP) เท่ากับ 9.50 ปี มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (Net Present Value: NPV) เท่ากับ 59,571,453 บาท อัตราผลตอบแทนภายใน (Internal Rate of Return: IRR) เท่ากับร้อยละ 12.52 อัตราผลตอบแทนภายในที่ปรับค่าแล้ว (Modified Internal Rate of Return: MIRR) เท่ากับร้อยละ 8.83 ดัชนีความสามารถในการทำกำไร (Proforma Invoice: PI) เท่ากับ 1.72 ซึ่งผลการวิเคราะห์ดังกล่าวชี้ให้เห็นว่ามีความคุ้มค่าในการลงทุน และเมื่อทดสอบค่าความแปรเปลี่ยน (Switching Value Test: SVT) พบว่าโครงการนี้มีความเสี่ยงต่ำ